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作者 | 第一财经 孙梦凡
今年八月末，住建部、央行等多部门打出重磅政策“组合拳”，对房地产开发、融资、销售等基础制度进行重构，三大核心是项目公司制、主办银行制和现房销售制。
一个月时间内，这一重大变化开始落地。9月24日，北京率先发文，成为“828新政”后首个出台细则的城市；9月28日，上海跟进出台新政。京沪两地细则相继落地，标志着行业这场制度重构，正式进入地方执行阶段。
作为全国楼市的风向标，北京、上海新政细则相继落地，意在率先探索存量时代行业发展的新模式，为地产新模式构建在过渡期打个样，对其他城市有一定借鉴意义。
上海出台新政同日，国务院常务会议指出，要“研究出台稳定房地产市场等政策措施”。在业内看来，随着房地产存量时代到来，告别旧发展模式已是必然，但要在转型过程中尽量保持稳定。
项目分类管理，定金不超3%
9月28日，上海市四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自当日起施行，成为“828新政”后第二个出台实施细则的城市。
新政明确，自8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；实行现房销售的项目，在土地出让公告中公开现房销售相关信息。房企在取得房屋首次登记后，向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案。
同时，推行“现售定金制”，房企可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。若违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房企依法返还定金。
有序推行现房销售的同时，加强商品房预售管理，不同项目分类安排。
上海明确，“828新政”后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的单体建筑应完成主体结构封顶，预售资金实行全额、全过程监管，综合竣工验收后方可解除监管。
“在途”项目方面，第一类是8.28（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证、但未办理预售许可证的项目，预售条件、预售资金监管等按原有政策执行。
第二类是8.28（含）前已取得国有建设用地使用权、但未取得工规证的项目，原则上按新项目执行预售管理政策。各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，2027年底前仍可按原有条件申请预售。
第三类是8.28（含）前已发布出让公告、但8.28后取得国有建设用地使用权的项目，2027年底前上市的，预售条件可按原有政策执行，但预售资金监管执行新规定。
对比上海和北京新政，关于预售和现房的口径基本一致，预售标准均按照主体结构封顶执行；已取得土地的项目设有过渡期；同时，优先推行现房销售，并设定相应的定金标准。不过，北京现房销售定金只能收1%，上海扩展到3%，较北京微幅宽松。
土地款分期缴纳，不计利息
配合商品房新的销售模式，地产融资和资金监管也有调整。
上海新政明确，自8月28日起，新签订借款合同的项目实行主办银行制：贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；组建银团贷款的，牵头银行为主办银行。
开发企业须在主办银行开立资金账户，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的资金，均纳入该账户管理，实现“一个项目、一家主办行、一个资金账户”的资金闭环。
中指研究院上海数据总经理张文静表示，与北京由市住房资金管理中心担任监管机构不同，上海明确由市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构实施资金监管，两地存在差异。
在按揭端，上海与北京一致：8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款）；在开发贷端，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配，加大对现房销售项目、“好房子”的支持力度。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，关于主办银行制，各地表述差异不大，总体体现了主办银行制背后贷款银行的责任，也涉及相应贷款资金的监管。信贷政策的表述也基本一致，即“竣工备案以后才发放贷款”，资金发放和回笼周期有所延后。
为降低房企现金流压力，上海新政明确，土地款可分期缴纳，30天内首付不低于50%，余款一年内缴清、经决策可再延一年，不计利息。
具体而言，8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%；余款可延长至合同签订后一年内缴清；按规定程序决策后还可再延长一年；分期付款不计利息。
张文静表示，与北京“余款两年内缴清”的直接安排相比，上海采用“1+1”模式，名义缴清期限更短，但保留了经决策再延长一年的弹性，对企业资金压力的实际缓解程度，取决于延期决策程序的宽松度。
整体来看，上海紧随北京落地“828新政”新政细则，新老划断、分类施策的总体框架与北京一脉相承，预售封顶、全额资金监管、竣备放款、主办银行、土地分期等制度基本对齐。同时，在现售定金比例、资金监管机构、土地分期期限等方面体现了上海特色。
国常会定调，持续稳定楼市
京沪两地细则相继落地，标志着“828新政”正式进入地方执行阶段。
同策研究院表示，上海是继北京之后，第二个完整制定落地细则的一线城市，作为全国楼市的风向标，两地率先探索存量时代房地产发展的新模式，在过渡期应对方面“打了样”。
对行业及购房者来说，新政有利于去库存、保障购房者权益。从行业供给端看，提升预售标准及现房销售模式会影响新增入市量，对去库存有一定帮助。从购房者角度看，政策提高了购房者话语权，彻底告别“买房开盲盒”时代。
对房企来说，经历了过去20多年的高周转模式，面对商品房销售新政，不确定性主要来自两个方面，一是如果过渡期的执行细则不明确，不知如何操作、如何算账；二是若项目开发周期拉长，沉淀大量资金，开发规模以及行业竞争力会受影响。
“从这个角度来看，过渡期的落地细则，能够打消开发商的顾虑，稳定开发商的预期。”该研究院称，当前楼市已经进入存量阶段，现房销售将是高品质好房子的制度保障。
值得注意的是，9月28日国务院常务会议指出，要加紧加力推动各项政策落地落实，存量政策要进一步增强实施效能。研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，上述表述显示出，稳楼市仍需发力，今年1～8月份，房地产行业投资、新开工等数据还在下行。房价方面，尽管穗沪深房价企稳，但70城二手房价环比上涨城市，从3月份的13个降至8月的3个。
他表示，后续政策方向，可对受新政影响的两类项目（已拿地未取工规证、未取预售证），通过开发贷款展期、通过保函置换预售监管资金、土地置换或收储、完善规划条件后再开发等，纾困开发商的资金链，提振开发商拿地的积极性。
“京沪细则叠加国常会表态，意味着必须要顺应存量时代的到来，告别旧模式，同时要在转型的过程中尽量保持稳定。”李宇嘉称，京沪新政的本质，就是从源头上阻断无效供给、低效供给（高周转、预售制度下的同质化供给），让市场尽快实现再平衡。
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